Fincas Smile

Obligatoriedad de las mascarillas en las comunides de propietarios

Sat, 30 Apr 2022 11:43:33 GMT

El Decreto 286/2022 , de 19 de abril, modifica la obligatoriedad del uso de mascarillas, por lo que están surgiendo numerosas dudas en cuanto a su obligatoriedad en las comunidades de propietarios, que os traslado:

¿Es obligatorio el uso de mascarillas en comunidades de propietarios?

No. Este Decreto sólo ha dejado la obligatoriedad de las mascarillas a centros, servicios y establecimientos sanitarios, a los centros sociosanitarios, los trabajadores y los visitantes cuando estén en zonas compartidas y a los medios de transporte públicos.

¿Puede la Junta de la comunidad de propietarios obligar, con el voto favorable de la mayoría de propietarios, a usar la mascarilla en las zonas comunes?

No. Pese a que no es obligatorio el uso de mascarillas en las zonas comunes, debido a que ninguna norma de una comunidad de propietarios puede contradecir un Decreto, y teniendo en cuenta que la incidencia de COVID-19 continua en nuestro país, recomendamos que se siga utilizando la mascarilla en los ascensores, por su falta de ventilación y pequeñas dimensiones que dificultan la posibilidad de mantener la distancia de 1,5 metros entre personas. Según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas amplían incluso la recomendación del uso de mascarilla en todas las zonas comunes del edificio y lugares donde se celebren las juntas de propietarios.

¿Pueden las comunidades de propietarios obligar a sus empleados, como conserjes y personal de limpieza, a seguir utilizando mascarillas dentro de las zonas comunes?

No. Al igual en que la anterior respuesta, obligar no, recomendar si. Debemos seguir apelando a la responsabilidad y coherencia ya que en la comunidad de propietarios puedan vivir personas de edades más avanzadas (el riesgo de presentar síntomas peligrosos aumenta con la edad), o más vulnerables, por alguna enfermedad respiratoria, en las que el riesgo de enfermedad grave también es mayor.

Autor: Raúl del Rosario.

Fincas Smile. Administrador de Fincas

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Recomendaciones anti “okupas”, en comunidades de propietarios.

Mon, 02 Nov 2020 11:41:23 GMT

Dentro de las recomendaciones contra la ocupación ilegal de viviendas, y como segunda parte al post con recomendaciones “okupas” para los propietarios de vivienda s , aquí os dejo unas recomendaciones más específicas para las comunidades de propietarios, dirigidas a las componentes de las Juntas de las comunidades de propietarios (CP) y los administradores de fincas. Se trata de unas acciones preventivas de seguridad que las CP deberían realizar, siempre en base a sus presupuestos, y que no sólo ayudará a mantener alejada la problemática “okupa” si no que también aumentará la seguridad en evitación de robos o cualquier otro tipo de acto vandálico:

CERRAR ZONAS COMUNES .- Existen comunidades que cuentan con zonas comunes antes de la puerta de entrada al edificio. Según el caso, se hace recomendable instalar un cerramiento que obligue a tener una llave para el acceso a las mismas.

DIFICULTAR LA ENTRADA .- Al igual que ocurre con las puertas de las viviendas privadas, es recomendable que la puerta de entrada a la CP sea segura y que cuente con cerradura de seguridad. Es una medida muy básica pero que muy pocas CP tienen.

PERSONAL CONTRATADO .- Es una medida bastante cara, por eso, en la medida de lo posible, y en función de los presupuestos que tengamos, sería recomendable que la CP cuente con portero o conserje que evite la entrada de personas no autorizadas. Otra opción más económica, y actualmente más tendente, es contratar a un vigilante de seguridad que vigile un turno concreto, por ejemplo el de la noche, por ser el de menos presencia de vecinos en zonas comunes.

CÁMARAS DE SEGURIDAD .- Cada vez son más las CP que instalan cámaras de seguridad, aumentando la seguridad en las zonas comunes y dando un importante efecto disuasorio. Para su instalación se necesitaría el voto favorable de 3/5 partes de los vecinos, además de reunir una serie de requisitos, que contempla la LOPD, como la colocación de carteles avisando de su presencia.

ANDAMIOS CON ALARMAS .- En caso de tener alguna obra de reparación en la fachada con andamios, sería recomendable que contaran con algún sistema de alarma, así como que, los vecinos, se mantuvieran las ventajas y persianas bajadas.

PORTERO AUTOMÁTICO CON CÁMARA . Es preferible que el portero automático cuente con cámara para la identificación de todo el que quiera entrar.

GRUPOS DE WHATSAPP .- Cuando ya existen casos de okupación o robos en viviendas de nuestra CP, es muy probable que se vuelvan a dar nuevos casos, por ello hay CP que están optando por crear grupos de Whatsapp ( ver aquí un ejemplo ), o cualquier otra red, para estar más conectados y atentos con lo que está ocurriendo en la CP.

Autor: Raúl del Rosario.

Fincas Smile. Administrador de Fincas en Santurtzi (Bizkaia)

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Recomendaciones anti "okupas" para los propietarios de viviendas.

Recomendaciones anti "okupas", para los propietarios de viviendas.

Wed, 28 Oct 2020 13:52:43 GMT

Uno de los mayores problemas que se están sufriendo, a día hoy día, en las ciudades y pueblos es el creciente aumento de lo que venimos conociendo como ” okupación ” u ocupación ilegal de viviendas.

Para ayudar a evitar estas “ okupaciones ” ilegales, las cuales suelen dar, en la mayoría de ocasiones, problemas a las comunidades de propietarios (CP), aquí van 15 consejos para los propietarios que tengan una vivienda vacía:

EVITAR VIVIENDAS VACÍAS .- La mejor opción para un propietario que tenga una vivienda sin habitar es ponerla en alquiler.

EVITAR CARTELES .- La colocación de carteles de “se vende” o “se alquila” en las ventanas o balcones, no necesitaría autorización de la Junta, sin embargo, debemos evitarlos ya que dan un efecto de abandono. Si optamos por la colocación de estos carteles en los portales de la CP, necesitaríamos la autorización de la Junta, con mayoría simple.

VISITAS FRECUENTES .- Si no podemos alquilar, esa vivienda vacía, o no lo deseas porque sea una segunda residencia, sería recomendable realizar visitas frecuentes que te permitan vaciar el buzón, ir moviendo las persianas de posición, regar plantas, etc…

BUZONES VACÍOS .- Al igual que ocurre con la prevención de robos, si el propietario de una vivienda estará mucho tiempo sin poder acudir a ella, sería recomendable que tuviera algún vecino de confianza que, al menos, le vaciara el buzón de correos. Si se trata de una segunda residencia, evitaremos, en todo lo posible, dar esa dirección a efectos postales.

FELPUDOS BIEN PUESTOS .- Como ya veremos en las recomendaciones “ antiokupas ” para las CP, que daremos el viernes (30), se debería advertir a la empresa de limpieza de la CP para que no deje los felpudos en posición vertical. Si los propietarios observan que se siguen dejando los felpudos en vertical, deberían optar por no dejar el felpudo en el exterior de la puerta. Si algún vecino observa que se han dejado un felpudo en vertical deberían ponerlo en horizontal, que no cuesta nada.

CERRADURA DE SEGURIDAD .- Tener en las puertas una cerradura de seguridad es básico y esencial. Si fuera posible incluso se recomienda poner un buen cerrojo. También, como adicional a las anteriores, existen las denominadas cerraduras invisibles que podrás abrir con un mando o teléfono móvil.

PUERTA DE SEGURIDAD .- De nada nos sirve una buena cerradura si la puerta se puede atravesar con un empujón o patada, por lo que debemos proteger la vivienda con una puerta blindada.

REJAS .- Para las ventajas de las viviendas, situadas en pisos bajos, es recomendable unas rejas de seguridad o cristales blindados. Si tienes puertas y/o ventanas correderas, hay unos sistemas especiales de bloqueo. La opción de las rejas, al afectar a la fachada, necesitaría la autorización de la Junta, con una mayoría de 3/5.

SISTEMAS DE ALARMA .- Cada vez son más los propietarios que contratan algún sistema de alarmas, los cuales, mediante la colocación de videocámaras y/o sensores (movimiento o ruidos) nos avisarán, desde la Central de Alarmas, de la presencia de personas en el interior de la vivienda y que así podamos avisar a la policía lo antes posible. ¿Sabías que existensistemas de alarmas que disparan gas lacrimógeno a los intrusos?.

VIDEOVIGILANCIA CASERA .- Para los más manitas y ahorradores, existen métodos de “vigilancia casera” muy interesantes, como la instalación de alguna app que nos permita ver lo que ocurre en nuestra vivienda, mediante una cámara IP o teléfono móvil, que no utilicemos. Ojo, las cámaras de seguridad, que instalemos en nuestra vivienda, no pueden estar dirigidas a espacios comunes de la CP, por lo que no requerirán autorización de la Junta. En el caso de que estuvieran total o parcialmente dirigidas a espacios comunes si que necesitarán autorización de la Junta.

EVITAR DAR PISTAS .- Cuando se tiene previsto dejar una vivienda vacía, durante mucho tiempo, al igual que hay que evitar decírselo a terceras personas, tampoco debemos colgar fotos ni estados, en redes sociales, en los que se pueda adivinar que estamos en otra ciudad.

ILUMINACIÓN PROGRAMABLE .- Para los momentos en los que la vivienda está deshabitada, puedes instalar mecanismos temporizadores que permitan tener luz en el interior de tu vivienda, aparentando que existe gente en su interior.

APARENTAR ACTIVIDAD DESDE FUERA.- Como por ejemplo, dejar algo de ropa en el tendedero, plantas (con algún sistema de riego por goteo) o que las persianas que no estén completamente bajadas.

INSTALACIÓN DE CARTELES.- Por ejemplo, si cuentas con zona de jardín, no te sobraría poner el típico cartel de " Cuidado, Perro peligroso ", con el que más de uno se lo pensará antes de entrar.

ESTAR EN ALERTA .- Los vecinos de una CP, deben prestar, especial atención, a las viviendas vacías. Atentos a ruidos y personas extrañas. En caso de adhesivos o marcas en las puertas o ante la presencia de extraños deben llamar, lo antes posible, al administrador de fincas para que pueda avisar al propietario.

Autor: Raúl del Rosario.

Fincas Smile . Administrador de Fincas en Santurtzi (Bizkaia)

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Imagen creada por freepik.

El riesgo de instalar piscinas en las terrazas

Thu, 13 Aug 2020 18:40:43 GMT

Tras el boom en las ventas de papel higiénico y harina, con la finalización del estado de alarma, se ha disparado la venta de piscinas hinchables pero, debido a que se están instalando en las terrazas, están aumentando los colapsos en ellas.

Algunos ejemplos recientes, de estos hundimientos de terrazas por la instalación de piscinas, los tenemos en Mutxamel (Alicante) , Elda (Alicante) o en Tarrasa (Barcelona) .

Lo habitual es que una terraza o azotea permita un sobrepeso de 200 kilos por metro cuadrado, cifra que puede variar en función de la edad del edificio, materiales usados, técnica de construcción, normativa..., por eso el ri esgo de colapso al instalar una piscina en una terraza, una azotea o incluso un jardín, es muy grande ya que 30 centímetros de agua equivalen a 300 kilos de sobrepeso por metro cuadrado.

Desde Fincas Smile recomendamos que, antes de instalar una piscina, se debe consultar con un aparejador o arquitecto para que nos certifique si la estructura del edificio o terreno va a soportar el peso de la piscina a colocar.

En este sentido, el propio Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, nos destaca, en una reciente guía visual , cómo afecta la instalación de una piscina desmontable a la estructura de un edificio.

Fincas Smile

¿Cuándo prescriben las deudas con la comunidad de propietarios?

Wed, 24 Jun 2020 08:08:18 GMT

¿Cuándo prescriben las deudas con la comunidad de propietarios?

La respuesta, que antes era un poco complicada, veremos por qué, ahora es muy breve y sencilla.

Para saber cuándo prescribe una deuda con la comunidad de propietarios, ya sea una cuota ordinaria o extraordinaria, debido a que la Ley de la Propiedad Horizontal no nos lo indica, debemos acudir al Código Civil, concretamente acudiremos al art. 1964.2 (por ser la postura mayoritaria de las Audiencias Provinciales, como veremos más adelante).

Según dicho artículo, tenemos que, a día de hoy, prescriben a los 5 años: “las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación”.

Lo que ocurre es que, dicho art. 1964.2, hasta que no fue modificado en el 2015, según la Ley 42/2015 , indicaba que la prescripción era a los 15 años .

Por lo tanto debíamos interpretar, según este artículo, que las deudas contraídas con la comunidad de propietarios, que sean anteriores al 7 de octubre de 2015, prescribirían a los 15 años y que las posteriores a los 5 años.

En base a estar interpretación y teniendo en cuenta que esta última reforma no se aplica con carácter retroactivo, tendríamos, a modo de ejemplo:

.- Cuota impagada el 1 de julio de 2002, prescribió el 1 de julio de 2017 (trascurridos los 15 años).

.- Cuota impagada el 1 de julio de 2009, prescribiría el 7 de octubre de 2020 (trascurridos 5 años desde la entrada en vigor de la citada reforma de CC).

.- Cuota impagada el 1 de julio de 2017, prescribiría el 1 de julio de 2022 (trascurridos 5 años).

Dicha interpretación, basada en el art. 1964-2, tal como habíamos dicho, ha sido la postura mayoritaria de los tribunales, por citar algunas Audiencias Provinciales: Las Palmas (Secc. 3ª), de 6 de noviembre de 2006, Madrid de 14 de diciembre de 2006, Madrid (Secc. 10ª) de 20 de noviembre 2012, La Coruña (Secc. 3ª) de 28 de noviembre 2014, Santa Cruz de Tenerife (Secc. 4ª) de 14 de julio de 2015, Castellón (Secc. 3ª) de 24 de abril 2017 y Cádiz (Secc. 2ª) de 29 de noviembre 2017.

Sin embargo existe una interpretación contraria, que es la de entender que el competente no es el art. 1964 CC., sino el art. 1966-3 CC. , por lo que, en lugar de prescribir a los 15 años, prescribirían a los 5 años .

Ejemplos de esta interpretación serían las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid (Secc. 21ª) de 28 de marzo 2000, Málaga (Secc. 5ª) de 24 de noviembre 2003, Las Palmas (Secc. 5ª) de 12 de junio 2006, Madrid (Secc. 11ª) de 31 de mayo 2011, Albacete, (Secc. 2ª) de 31 de enero 2013 y Sevilla (Secc. 5ª) de 22 de junio 2013.

Este plazo especial de cinco años tiene su origen en el art. 2277 del Código Civil francés y entró en el Proyecto del Código Civil español de 1851 con el art. 1971 que indicaba:

"Se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos, 1º de pensiones alimenticias; 2º del precio de los arriendos, sea la finca rústica o urbana; 3º de todo lo que debe pagarse por años o en plazos o períodos más cortos".

De ahí pasó al actual art. 1966 CC., que dice: "por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes:

1º la de pagar pensiones alimenticias;

2º la de satisfacer el precio del arrendamiento de fincas rústicas o urbanas;

3º la de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves".

Resumiendo, tendríamos que las deudas contraídas, con la comunidad de propietarios antes del 7 de octubre de 2015, prescribirían a los 15 años o a los 5 años, dependiendo de si interpretamos el plazo en base al art. 1964 CC. o al 1966 CC, respectivamente. Para las deudas contraídas después de dicha fecha no tendríamos duda ya que, con la mencionada modificación del CC, ambos artículos coinciden en establecer el plazo en 5 años.

Para poner luz y paz, en este conflicto, en cuanto a las dos interpretaciones de la prescripción de los plazos en deudas contraídas antes de octubre 2015, el Tribunal Supremo acaba de dictar una reciente sentencia ( STS 1564/2020, de 3 de junio ) donde nos indica la solución que debemos seguir:

“frente a la discrepancia presente en las resoluciones de las audiencias provinciales, se ha de considerar aplicable a este supuesto el plazo de cinco años previsto en el citado artículo 1966-3.º, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1.e) LPH, sin que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley haya de determinar la aplicación de un plazo distinto de prescripción. Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada. Precisamente el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa. Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justiﬁcados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones.”

Conclusión, se debe aplicar el plazo de prescripción de 5 años recogido en el art. 1966 CC.

Finaliza esta reciente sentencia destacando que la existencia de deudores morosos, en las comunidades de propietarios produce rechazo social y además, concluye afirmando que siendo el presidente y administrador los responsables, en dichas comunidades, son los que han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan.

Por estos motivos, la recomendación es que las comunidades de propietarios no se duerman y no tarden en reclamar, lo cual es muy sencillo, las deudas a los morosos, a fin de que no prescriban.

Post relacionado: ¿Cómo solucionar la morosidad en Comunidades de Propietarios? .

Autor: Raúl Del Rosario

10 sentencias con refranes (II)

Sun, 19 Apr 2020 16:08:33 GMT

Como continuación a “10 sentencias con refranes” , y por lo muchos mensajes recibidos indicando que les gustó la recopilación, aquí os vuelvo a recopilar otros 10 refranes nuevos citados en las sentencias.

Todos estos refranes nos los han dejado los jueces en los fundamentos de derechos, para que sigan viviendo con nosotros con el paso del tiempo. Se tratan, desde mi punto de vista, de auténticas joyas que, al igual que son los latinismos, embellecen nuestra cultura.

Espero que os gusten:

I.-. El señor Eduardo, quiere imputar al letrado que suscribe refiriéndose a unos correos de forma general sin entrar al contenido del mismo, y sin indicar porque los mismos demuestran que haya incurrido en un ilícito penal.

Tenemos claro que no es más que una mera venganza por haber sido el abogado de las investigadas en sendos procedimientos laborales (tres procedimientos por despido y una reclamación de indemnización fijada en sentencia a favor de una trabajadora, así como dos apelaciones), procedimientos y apelaciones que el Sr. Eduardo se vió condenado sin ninguna duda y quiere convertir unas relaciones legitimas de asesoramiento y asistencia en una actuación delictiva.

No es más que una confirmación del refrán que dice aquello de “calumnia, que algo queda” que es lo que pretende.(AAP SS 1449/2019, de 30 de diciembre)

II.- En realidad los razonamientos de quien ahora recurre pretenden extrapolar al ámbito forense el apotegma resultante de la experiencia general y cristalizado, incluso, en refrán: "el que avisa, no es traidor" . Así, se argumenta en el recurso que Gervasio acababa, sólo unos minutos antes, de ser amenazado por Abilio, destacándose que, precisamente, la amenaza consistió en advertirle que le iba a entregar una pistola a su yerno (Ambrosio) para hacerle un agujero. (STSJ M 5596/2019, de 22 de julio).

III.- "Resulta que efectivamente no se hizo esa pericial auditora por la Intervención General del Estado pero la defensa silencia interesadamente en un claro desprecio a la verdad que fuera suplida dicha pericia por la Audiencia de Cuenta de Canarias, reconvirtiendo el debate en su recurso a la sustitución de la pericial por Godoy Consultores. No es cierto porque es una aﬁrmación a medias y como dice el refrán y dicho con todo el respeto que nos merece la defensa ”no hay peor mentira que una verdad a medias” . (SAP GC 1500/2019, de 16 de septiembre).

IV.- Por tanto, no solo se trataba de "instalar dispositivos no lesivos para ahuyentarlas" (como pretende la instructora, a todas luces insuficientes,) sino de una medida mucho más drástica que no obtuvo respuesta sino hasta 1 año más tarde de haber sido solicitado el auxilio y la autorización, para además consistir la autorización en instalar "medidas sonoras y/o audiovisuales" para el ejercicio 2013 siguiente (pág. 74 v 75 de expte. Administrativo). Si se permite la utilización de un refrán de la zona, para ese viaje no hacían falta alforjas ...y sin embargo, fue a lo más a lo que pudo aspirar la propiedad, lo único que consiguió pese a tener a el Agente Medioambiental día tras día siendo testigo de los daños. (STSJ CLM 2506/2020, de 02 de octubre).

V.- En este procedimiento se controvierte si ese documento de finiquito, suscrito fuera del proceso, vincula a la demandante al igual que a la trabajadora, esto es si se trata de una transacción válida que obligaba a las dos partes, ex artículo 1809 del Código Civil , como también obligaría cualquier pacto, pues se trata de un acuerdo que sólo obliga a uno de ellas. Dicho lo cual es palmario que no existe afectación general, sino individual, pues el acuerdo de que se trata no afecta a los compañeros de trabajo de la demandada, sino sólo a ella, máxime cuando en él no se entra a controvertir o interpretar los derechos de otros, sino a transigir sobre los propios. El hecho de que la sentencia de contraste contemple un supuesto similar no desvirtúa lo dicho porque estamos juzgando sobre el alcance de dos recibos del finiquito suscritos por dos trabajadores con ocasión de la extinción de sus respectivos contratos y, aparte que no consta la igualdad total de los finiquitos (en la sentencia de contraste el documento se da por reproducido, lo que impide su examen), resulta que el finiquito por jubilación que se firmó es cuestión que afecta a los pocos empleados que jubilen cada año, aparte que el contenido del finiquito dependerá de cada uno de los afectados y de sus asesores, y es un refrán popular el que de "una golondrina no hace verano" . (STS 633/2019, de 30 de enero).

VI.- Se cumpliría el refrán de "cornudo y apaleado" , le engaña el banco y cuando pleitea, tiene que pagar los profesionales del banco, es tanto como impedirle ejercer el derecho a derecho y el derecho a tutela judicial efectiva. (AAP M 5914/2018, de 21 de diciembre).

VII.- Además considera que la sentencia se aparta de máximas de experiencia, pues la realidad de los hechos se infiere de la reiteración de denuncias que apuntan a la máxima "cuando el río suena, agua lleva" , única razón que explica que la denunciante se decida a presentar una denuncia y mantener una acusación en juicio. (SAP M 10929/2017, de 24 de julio).

VIII.- Se reconoce que existe una discusión con una compañera de trabajo y es conocido el refrán que "dos no discuten si uno no quiere". Visto lo cual está adecuadamente reflejado por el Magistrado el contexto de "acaloramiento y nerviosismo" que concurría en ese momento. (STSJ PV 4175/2018, de 11 de septiembre).

IX .- Decir que la relación que existe entre ellas no es una amistad íntima es dejar sin contenido alguno el significado de ese calificativo; como dice la STS de 5/11/1986" todo Tribunal debe estar adornado de unas garantías de objetividad e imparcialidad suficientes a fin de que no exista resquicio alguno sobre la corrección técnica de la resolución impugnada" y ese adorno de imparcialidad y objetividad es obvio que en el caso que ahora enjuiciamos no existe; siguiendo la tradición refranera, "la mujer del César no sólo debe ser honrada, sino además parecerlo" y en nuestro caso no se muestra esa honradez con comentarios tales como los que hemos transcrito en los fundamentos precedentes. (SJCA 1059/2017, de 19 de julio).

Como continuación a este último refrán citado, me ha parecido muy curiosa la adaptación que hace su Señoría en el siguiente refrán que os dejo y que merece ser recordado siempre:

X.- La Juez a quo no puede olvidar que la grandeza y a la vez la carga (muchas veces pesada) de un Juez es ser imparcial, es decir, abstraerse y dejar de lado su propia ideología y su modo de ver la vida. Y no solo eso sino trasladarlo a sus resoluciones o dicho de otra manera y parafraseando un conocido refrán: “un Juez no solo debe ser imparcial, sino parecerlo” . (AAP B 11887/2019, de 25 de noviembre).

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10 sentencias con refranes (I).

Autor: Raúl Del Rosario

Libros recomendados por jueces en sus sentencias.

Thu, 09 Apr 2020 19:47:51 GMT

Si buscas libros sobre el Derecho, ya sea para leer durante esta cuarenta o bien para hacer un buen regalo, aquí te traigo 7 libros citados por jueces en su sentencias y por lo tanto, recomendados por ellos. Posiblemente este recopilatorio esté entre la doctrina jurídica más básica y recomendada para tener en nuestras bibliotecas.

“El Digesto” , de Justiniano. Recopilatorio sobre la jurisprudencia del Derecho Romano publicado en el año 533. Es una obra muy citada en las sentencias, por citar alguna: STS 5549/2016 de 22 de diciembre.

“Instituciones” , o Instituta. Manuales para la enseñanza del Derecho romano. Hay varios autores que escribieron Instituciones pero las más valorados son, por un lado el escrito por el jurisconsulto Gayo (sigo II) y, por otro, las escritas por los profesores de Derecho Teófilo y Doroteo, por orden del Emperador Justiniano (siglo VI). Se trata de un clásico al que recurren muchos jueces, por citar: STS 4266/2006 de 12 de julio.

“El autocontrato en el Derecho privado español” , obra escrita por Federico de Castro y Bravo, por el Catedrático de Derecho Civil, en 1927. Citada en SJM M 437/2013, de 30 de octubre.

“Sobre los deberes” . Tratado filosófico de Cicerón, escrito en el 44 a. C. (fue su última obra), dedicado a su hijo Marco. Citado, entre muchas, en la SAP SA 42/2013 de 30 de enero .

“Derecho procesal Civil español” escrito por Manuel de Plaza Navarro, Magistrado del Tribunal Supremo. Citado en SJM M 437/2013, de 30 de octubre.

“La sociedad conjunta” escrita por el profesor de Derecho Mercantil, Jorge Miquel Rodríguez. Citada en la SJM M 437/2013 Rec 245/2013 de 30 10 2013.

“La condena en costas” , de Niceto Alcalá-Zamora, político y jurista español durante el reinado de Alfonso XIII. Texto citado en la SAP SS 398/2001, de 23 de febrero.

No dudes en dejarme tus libros jurídicos más recomendados.

Autor: Raúl del Rosario

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10 sentencias con refranes.

Covid-19. No contagies al vecino

Sat, 28 Mar 2020 23:09:26 GMT

Aquí van 20 recomendaciones, para las comunidades de propietarios, durante el Estado de Alarma por el Covid-19:

- Prohibido hacer visitas a vecinos, ya sean familiares o amigos.

- Las compras a domicilio y envíos de paquetería se deben reducir al mínimo. Tras manipular monedas y billetes lavaremos las manos.

- Prohibido estar en zonas comunes de ocio (piscina, parques infantiles…), si se dispone de ellas. Sólo se permite el acceso, a dichas zonas innecesarias, al personal de mantenimiento y limpieza.

- Sólo se podrá utilizar las zonas comunes, imprescindibles (hall de entrada, escaleras, ascensores…) para la salida y entrada de casa, y siempre que sea por causas justificadas, por lo que no podremos andar de paseo por ellas.

- Evitaremos utilizar cuartos de baños comunes, si existen.

- En las zonas comunes, no restringidas, se deberá mantener una distancia de seguridad entre dos personas.

- No se sacuden alfombras ni prendas por la ventana.

- Antes de salir de casa y al llegar a la misma, nos lavaremos bien las manos.

- Desinfectaremos las llaves.

- En las zonas comunes, evitaremos, en la medida de lo posible, tocar partes de ellas, como paredes, pasamanos, puertas, picaportes… De hacerlo, nos lavaremos las manos lo antes posible.

- El personal laboral de la comunidad, como conserje, limpieza o mantenimiento, que tengan en cuenta las medidas de protección, como el lavado de manos frecuente, mascarillas, guantes…

- Suspender las Juntas Ordinarias y Extraordinarias.

- En la medida de lo posible, utilizaremos las escaleras, en lugar del ascensor. Así aprovechamos ya hacemos algo de ejercicio.

- No utilizaremos la escalera para hacer deporte. Sólo la usaremos para evitar el ascensor, el tiempo imprescindible para la entrada o salida de nuestra casa.

- Utilizar el ascensor de uno en uno.

- Se recomienda utilizar los botones del ascensor con los dedos protegidos.

- En el caso de la existencia de un vecino que haya dado positivo en coronavirus, se debería realizar una limpieza y desinfección de las zonas comunes, con desinfectante como lejía o con una solución de hipoclorito sódico que contenga 1.000 pmm. de cloro activo. El personal de limpieza deberá utilizar equipo de protección individual.

- Dejar los zapatos por fuera de la puerta de la casa es innecesario y excesivo. Lo recomendable es que, al entrar en nuestra casa nos quitemos los zapatos que hemos utilizado en la calle y los desinfectaremos, lo mismo que haremos con la ropa.

- Si en tu edificio hay personas mayores que vivan solas, interésate por ellas, por si necesitan algo, quizás necesitan ayuda para la realización de alguna compra... En algunas comunidades de vecinos se están haciendo chats (con los personas voluntarias) para mantener el contacto entre los vecinos y así poder atender mejor a los que lo necesitan.

- Durante el estado de alarma: Quédate en Casa!

Autor: Raúl del Rosario.

Fincas Smile. Administrador de Fincas

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Obligatoriedad de las mascarillas en las comunidades de propietarios

La fianza en los arrendamientos de vivienda habitual

Thu, 26 Mar 2020 20:20:42 GMT

Estamos encontrando a mucha gente con preguntas sobre la fianza en los alquileres de viviendas. Son muchas dudas, pero entendibles si vemos que, sólo en los cinco últimos años, se han producido hasta 4 modificaciones normativas.

Lo primero que debemos tener claro es que, en arrendamientos urbanos de viviendas, no debemos confundir " fianza " de " garantía adicional ". La fianza es obligatoria y será siempre del mismo importe que una mensualidad de renta, mientras que la garantía adicional es opcional, según pacten las partes, y no podrá exceder de 2 mensualidades.

Para ayudaros a entender bien esta figura, aquí van las 20 características que debes conocer de la fianza , tanto si eres arrendador (propietario) como arrendatario (inquilino), a la hora de pactar un contrato de arrendamiento de vivienda:

1.- Normativa.

La fianza viene regulada en el art. 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Nota: La actual redacción del art. 36 de la LAU la tenemos en su última modificación (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler), en vigor desde el 6 de marzo de 2019.

2.- Obligatoriedad.

El pago de la fianza es obligatorio, no es una opción, tal como nos indica el art. 36.1 de la LAU.

Nota: Pese a esa obligatoriedad, existe jurisprudencia que ha permitido que las partes pacten su renuncia (SAP MA 3100/1998), por este motivo, entre otros, es recomendable que el contrato de arrendamiento se haga por escrito (ya que puede ser un contrato verbal) y que en él se refleje la fianza.

3.- Impago de la fianza.

El incumplimiento del pago de la fianza podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento (art. 27 LAU).

4.- Importe de la fianza.

La cuantía de la fianza equivale a una mensualidad, por lo que, con el concepto de fianza, no se podrá pactar una cantidad inferior ni mayor a una renta del alquiler.

Nota: La fianza será equivalente a dos rentas en el caso de que el arrendamiento sea para uso distinto del de vivienda (por ejemplo un local).

5.- Forma de pago.

El pago de la fianza se hará en metálico.

Nota: Es recomendable que el arrendatario se quede con algún recibo que demuestre dicho pago, aunque lo más habitual es indicar en el propio contrato de arrendamiento, que en ese mismo acto, se recoge la fianza.

6.- Tiempo para la actualización de la fianza.

La fianza no se actualizará durante los 5 primeros años de duración del contrato.

Nota: En el caso de que el arrendador sea persona jurídica, la fianza no se actualizará dentro de los 7 primeros años del contrato.

7.- Importe de la actualización de la fianza.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

8.- Prórroga.

Si el arrendamiento se prorroga, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

9.- Depósito de la fianza.

En casi todas las Comunidades Autónomas ya es obligatorio que, los arrendadores, depositen la fianza a disposición de la Administración Autonómica hasta la finalización del contrato.

Nota: El no depósito de la fianza, ante el órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma, puede suponer sanción para el arrendador.

10.- Obligado a depositar la fianza.

El depósito de la fianza en el Órgano correspondiente de la Comunidad Autónoma lo debe realizar el arrendador.

11.- Utilización de la fianza por el arrendador.

El arrendador podrá no devolver la fianza o parte de ella, tras la finalización del contrato, si tuviera que realizar en la vivienda alguna reparación imputable al arrendatario, si existiera alguna cuota impagada, si no estuviera pagado algún suministro o cualquier otra gasto que se hubiera acordado en el contrato.

Nota: “ El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ” (art. 1.561 del Código Civil).

12.- Cobro de la última renta a cuenta de la fianza.

El arrendatario no podrá utilizar de la fianza para pagar la última cuota del contrato.

“ El inquilino no debe dar por cobrado ningún mes de renta u otras cantidades económicas bajo pretexto de que el arrendador tiene un dinero que es suyo, ya que estaría decidiendo, unilateralmente y antes de terminar el contrato, la finalidad de ese dinero, dejando en la práctica el contrato carente de fianza ” (SAP de Burgos 1034/2016, de 30 de diciembre).

13.- Plazo para devolución de la fianza, tras la finalización del contrato

La LAU no especifica ningún plazo, pero lo que si indica es que si se devuelve la fianza después de trascurrido un mes, el pago conllevará además intereses legales.

14.- Forma de solicitar la devolución de la fianza.

Si el arrendador no devuelve, cuando procede, la fianza al arrendatario, este último deberá requerírsela vía burofax. De persistir en el impago deberá acudir a la vía judicial.

15.- Renuncia a la devolución de la fianza.

“ La devolución de la fianza es imperativa en la LAU y cualquier renuncia a ello debe ser expresa y estar acreditada conforme exige el art. 4.4º LAU ” (SAP de Tarragona 1.325/2018, de 18 de septiembre).

16.- Otras garantías.

La fianza no es la única garantía que podrán pactar arrendador y arrendatario, sino que podrán pactar garantías adicionales. Las garantías adicionales que más se suelen utilizar son: un depósito o un aval bancario (los cuales no pueden exceder del equivalente a dos mensualidades de renta), un avalista o fiador o incluso un seguro de impagos de alquileres.

17.- Reclamación del arrendador, tras la devolución de la fianza.

La fianza “ no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular, derecho accesorio, si se extingue, como en caso de devolución, no supone ni presume que se extinga la obligación principal, que es devolver la cosa incólume, por el arrendatario; el consentimiento en esta devolución tampoco significa pérdida del derecho a exigir que lo sea en buen estado, sino que da lugar, precisamente, a la comprobación del estado en que se halla ” (STS 8373/2003, de 22 de diciembre).

19.- Competencia territorial.

En reclamaciones sobre devolución de fianzas será competente el Juzgado del lugar donde radique la finca arrendada.

20.- Concurso de acreedores.

La fianza, al ser propiedad de la arrendataria concursada, se integra en el inventario concursal.

Fincas Smile te asesoran en arrendamientos urbanos.

Modelo 347 para las Comunidades de Propietarios 2020.

Mon, 10 Feb 2020 04:59:41 GMT

El 2 de marzo 2020 finaliza el plazo para que las comunidades de propietarios puedan presentar el modelo 347 , de operaciones con terceras personas, por lo que pasamos a resolver las principales dudas que se están dando con la presentación de este modelo, a fin de que se puedan evitar posibles sanciones.

¿Están obligadas las comunidades de propietarios a presentar el modelo 347?

Si, desde el 1 de enero de 2014, las comunidades de propietarios quedaron obligadas a presentar la declaración de operaciones con terceras personas (modelo 347), tal y como dispone el Real Decreto 828/2013, de 25 de octubre, siempre que el importe total de dichas operaciones, sumando todas ellas, supere la cantidad de 3.005,06 euros, IV A incluido.

¿Qué fact uras están excluidas y por lo tanto no se deben incluir en el modelo 347, aun superando los 3.005,06 euros?

Las de suministro de energía eléctrica y combustibles de cualquier tipo con destino a su uso y consumo comunitario.

Las de suministro de agua con destino a su uso y consumo comunitario.

Las derivadas de seguros que tengan por objeto el aseguramiento de bienes y derechos relacionados con zonas y elementos comunes.

¿Qué operaciones con terceras personas se deben incluir?

Excluidas las anteriormente citadas, todas las que, durante el año natural al que se refiere la declaración (en este caso 2019), hayan superado, en su conjunto, la cifra de 3.005,06 euros, IVA incluido.

¿Plazo para presentar el modelo 347?

Desde el 1 de febrero de 2020 hasta el 2 de marzo de 2020.

¿Dónde y cómo deben presentar las comunidades de propietarios el modelo 347?

Deberán presentarlo ante la Agencia Tributaria vía telemática, sólo en cómputo anual (no trimestral).

¿Las comunidades de propietarios podrán presentar el modelo 347 por SMS tal como se venía haciendo?

No. La presentación telemática mediante SMS ha sido suprimida por la Orden HAC 1274/2019, de 18 de diciembre.

¿Cuánto cuesta presentar el modelo 347?

La presentación del modelo 347 es una declaración informativa, por lo que es gratuita.

¿Qué puede ocurrir si una comunidad de propietarios no presenta el modelo 347?

No presentar el modelo 347, o hacerlo fuera de plazo, puede conllevar una sanción por fraude fiscal de hasta 20.000 euros (art. 198.1 Ley General Tributaria), o también que se le deniegue alguna subvención, por no estar al corriente de sus obligaciones tributarias. Paradójicamente, la sanción podría ser incluyo mayor si la comunidad de propietarios presentara el modelo 347 incorrectamente, (art. 199.5 Ley General Tributaria), es decir, podría salir más caro, para la comunidad de propietarios, presentar el modelo 347 con alguna incorrección que no presentarlo, tal como se demuestra en la Sentencia 4376/2013 de la Audiencia Nacional donde se impuso una sanción más de 60.000 euros a la empresa que había presentado el modelo 347 incorrectamente.

Normativa relacionada:

.- Orden HAC 1274/2019, de 18 de diciembre.

.- Orden HAC/1148/2018, de 18 de octubre.

.- Orden HFP/1106/2017, de 16 de noviembre.

.- Orden HAP/2194/2013, de 22 de noviembre.

.- Real Decreto 828/2013, de 25 de octubre.

.- Decreto Foral 205/2008, de 22 de diciembre (art. 42).

.- Orden EHA/3012/2008, de 20 de octubre.

.- Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio (art.

.- Ley 58/2003, de 17 de diciembre (art. 93).

.- Norma Foral 7/1994, de 9 de noviembre (art. 5).

Instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en Comunidades de Propietarios. 5 preguntas más habituales.

Mon, 07 Oct 2019 16:01:43 GMT

A día de hoy, parece claro que, para tener un vehículo eléctrico, debes de cumplir con dos requisitos mínimos:

1.- Tener una plaza de garaje, ya que en las calles no hay suficientes puntos de recarga.

2.- Que tus viajes habituales en coche sean cortos, debido a la corta autonomía que ofrecen las baterías .

De momento, cada vez se están colocando más puntos de recargas en las calles y parece que, poco a poco, van mejorando las baterías, por lo que, dando por hecho que ya tienes una plaza de garaje, paso a indicar unos tips que debes saber sobre la instalación de puntos de recargas de vehículos eléctrico en tu plaza de garaje:.

¿Para la instalación de puntos de recarga se necesita autorización de la comunidad de propietarios?

No. Desde el 2010, la Ley de Propiedad Horizontal permite la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, requiriendo solamente la comunicación previa (art. 17.5 LPH ).

¿Quién asume el coste de dicha instalación y consumo de electricidad?

Tanto el coste de la instalación como del consumo serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma (art. 17.5 LPH ).

¿Quién es el competente para realizar la instalación eléctrica?

Deberá ser siempre un instalador eléctrico autorizado (ITC-BT-52) .

¿Existen ayudas para la instalación de este tipo de puntos de recarga?

Si. En cuanto a la Comunidad Autónoma Vasca, el EVE (Ente Vasco de la Energía), cuenta con varios programas de ayudas en favor de la eficiencia energética, de la movilidad eficiente y sostenible, y para la inversión de instalaciones de energías renovables.

Actualmente se encuentra abierto el plazo para la convocatoria de ayudas para este año. Consulta con tu administrador de fincas colegiado a fin de que te informe de los plazos y requisitos para solicitarlas.

¿En España, la matriculación de vehículos eléctricos está estancada?

No. La matriculación, en España, de coches eléctricos crece cada año exponencialmente, según se aprecia en el siguiente gráfico

(Fuente: ANFAC).

*2019, datos al cierre del primer semestre.

¿Cómo solucionar la morosidad en Comunidades de Propietarios?

Wed, 14 Aug 2019 23:15:31 GMT

Sigue siendo muy habitual ver, en los tablones de las comunidades de vecinos un listado con los propietarios que tienen deudas con la comunidad, conocidos como morosos, y es que, según el Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas (CGCAF), durante el 2018, la deuda con las comunidades ascendía a 1.521 millones de euros , lo que equivale a que el 35% de las comunidades de propietarios cuenta con algún vecino moroso.

Debemos considerar como moroso no sólo al propietario que adeuda cuotas de gastos ordinarios de la comunidad (la cual se establece en los estatutos de la comunidad según la cuota de participación), sino también los que adeuden derramas extraordinarias.

En el caso de que el propietario de la vivienda sea un banco, este debe pagar las cuotas y derramas como cualquier vecino. Según el CGCAF, durante el 2018, los bancos debían a las comunidades de propietarios 285 millones de euros , por lo que un 15% de los edificios cuenta deudas de alguna entidad financiera.

El problema de la morosidad se agrava, sin duda, cuando la comunidad es pequeña y tiene que afrontar gastos importantes.

Sin embargo, «el tablón de la comunidad no debe servir como tablón para notificar o informar cuando se exponen datos personales, si no se reúnen los requisitos en cada caso señalados para dicha exposición y ser sus funciones las de notificación o citación.», tal y como nos dice la Agencia Española de Datos (AEPD) en su PS/00084/2019 .

Para saber si podemos colocar a los morosos en los tablones de anuncios de las comunidades de propietarios, debemos acudir a la Ley de la Propiedad Horizontal. En ella se nos dice, en su art. 16, que, para la convocatoria de la Junta, existe una obligación de notificar, al propietario moroso, que se encuentra en dicha situación de morosidad y se le advertirá de la privación del derecho de voto, si no lo soluciona antes.

Las recomendaciones, para realizar dicha notificación de morosidad, serían:

I.- Primero se deberá realizar la notificación de la deuda en el domicilio que el propietario hubiese proporcionado a la comunidad de propietarios, a efectos de citaciones y notificaciones, o, en su defecto, el domicilio o local perteneciente a la comunidad donde tienen la deuda.

II.- La notificación se realizará mediante burofax o por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, pudiendo servir para ello cualquier medio probatorio en derecho. (SAP H 570/2016)

Si se ha efectuado la notificación, según las dos recomendaciones previas, no procedería colocar el listado de morosos en el tablón de anuncios (Resolución R/3200/2015, de la AEPD).

Si no se ha logrado realizar la notificación, según las recomendaciones previas, sí que procedería colocar, en el tablón de anuncios, el listado de morosos, eso sí, «se debe tener en cuenta que para la exposición de datos de carácter personal en tablón de anuncios de la Comunidad, ha de ajustarse a una serie de principios con el fin de no vulnerar la normativa de protección de datos». (Resolución de Procedimiento Sancionador de la AEPD, número 084/2019).

Por lo tanto, y para resumir un poco la mejor forma de proceder ante morosos, os dejo aquí 5 recomendaciones, a tener en cuenta, para los tablones de anuncios de la comunidad de propietarios:

1.- El tablón de anuncios de la comunidad de propietarios se recomienda que esté colocado en un lugar no accesible a terceras personas. Hay que tener en cuenta que dichos impagos sólo les afecta a los demás propietarios del edificio y que, sin embargo, dichos tablones suelen estar colocados en zonas por las que pasan terceros, como personal de mantenimiento del edificio, limpieza, visitas, etc.

2.- Se recomienda que lo tablones estén cerrados con llave, de la que sólo disponga el presidente de la Comunidad, y que impidan el acceso a exponer documentos por cualquier persona. ( Procedimiento 44/2019 de la AEPD )

3.- La notificación de morosos en los tablones contendrán diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. (Procedimiento 44/2019 de la AEPD).

4.- Las citaciones o notificaciones en el tablón no puede permanecer indefinidamente, sino un tiempo prudencial y determinado.

5.- La sanción por infracción de la LOPD que se pudiera derivar por la colocación de datos personales en el tablón de anuncios se imputaría a la Comunidad de Propietarios como responsable del fichero, con independencia de que pueda encargar la Administración de los asuntos a una Administración de fincas, que sería considerada encargado de tratamiento con las consecuencias previstas en la normativa. ( Recurso de Reposición Nº RR/00522/2018 ).

¿Y si se acude a la vía judicial?

Tal y como nos dice la S entencia del Tribunal Supremo nº 2394/2014 de 21/03/2014 , en estos conflictos donde un propietario denuncia a la comunidad de propietarios por haber puesto sus datos personales en el tablón de anuncios, sin su consentimiento, encontramos una colisión de derechos fundamentales, por una parte la referida al derecho de honor del propietario y, por otra parte, el derecho a la libertad de información (comunicación), de la comunidad de vecinos.

Según reiterada jurisprudencia, cuando se produce un conflicto entre estos dos derechos, el derecho al honor se encuentra limitado por las libertades de expresión e información, debiendo ser resuelto mediante técnicas de ponderación, según las circunstancias del caso.

En la citada sentencia, se falló a favor de la comunidad al considerar que los derechos a la libertad de expresión e información debían prevalecer sobre el derecho al honor, con 4 argumentos claves:

I.- porque la información difundida en el tablón era de interés para la comunidad de propietarios y amparada por la legislación específica en materia de propiedad horizontal.

II.- porque dicha información cumplía el presupuesto de veracidad, en cuanto a la existencia de morosidad.

III.- porque del comunicado en cuestión, conforme con los requisitos de la LPH, carecía de intención de menoscabar el honor del propietario deudor, sin contener juicios valorativos, ni expresiones injuriosas o insultantes que pudieran ser atentatorias contra su honor, resultando adecuada su difusión en el marco de los interesados.

IV.- se intentó, previamente, la notificación personal de la convocatoria en la vivienda de la parte actora, sin que se hubiera designado, específicamente, otro domicilio a tales efectos.

La morosidad en las Comunidades de Propietarios lleva tres años descendiendo, en gran parte debido al gran trabajo que están haciendo los Administradores de Fincas Colegiados. Y es que, ante la morosidad, cobran especial importancia muchos factores como el hacer correctamente las notificaciones, tener en cuenta los plazos, adoptar correctamente los acuerdos en Juntas, trabajar la mediación entre las partes previa a la vía judicial, etc..

Por eso la recomendación, ante este complicado tema, es que las Comunidades con morosos se pongan en mano de un buen Administrador de Fincas Colegiado , ya que si todo lo anterior se realiza bien, y no queda más remedio que acudir a la vía judicial, el moroso no sólo perderá el procedimiento judicial, debiendo abonar a la Comunidad las cuotas que debía sino que también estará obligado a pagar las costas judiciales y los intereses por la demora.

Post relacionado: ¿Cuándo prescriben las deudas con la Comunidades de Propietarios? .

10 sentencias con refranes (I)

Tue, 30 Jul 2019 00:23:33 GMT

Qué agradable resulta leer una sentencia y encontrar dentro de ella, como quien no quiere la cosa, uno de esos refranes populares que llevan siglos con nosotros y que, con toda seguridad, hemos escuchado recitar a familiares o amigos.

En el Derecho, también se recitan refranes, siendo uno muy escuchado en los pasillos de los tribunales: “ es mejor mala avenencia que buena sentencia ”.

En dichas sentencias, que dictan nuestros jueces, al igual que es habitual que encontremos los conocidos comúnmente como latinismos (palabras o frases escritas en latín, de las que hablaremos otro día), los cuales han sobrevivido sin despeinarse al paso de los siglos, también podemos encontrar, aunque con muchísima menos frecuencia, algún que otro refrán que no debe pasar desapercibido.

Y es que un juez puede ayudarse, para expresar su interpretación o argumento para dictar sentencia, con un refrán cuando, y valga la redundancia, los propios refranes son sentencias breves.

Así lo decía incluso Miguel de Cervantes Saavedra en su novela El ingeniosos hidalgo Don Quijote de la Mancha: - “ Parece, Sancho, que no hay refrán que no sea verdadero, porque todos son sentencias sacadas de la mesma experiencia, madre de las ciencias todas ”.

No cabe duda de que, en España, los refranes son muy útiles para conocer nuestra cultura popular, e incluso, y lo digo a modo de curiosidad, deberás conocer alguno si quieres obtener la nacionalidad española, ya que lo solicita el cuestionario sobre el grado de integración de la sociedad española, tal y como podéis ver en la reciente Sentencia 1689/2019 de la Audiencia Nacional, de 10/04/2019 .

Aquí os dejo 10 extractos literales de sentencias donde podéis disfrutar de refranes populares :

I.- «Por consiguiente, la referencia utilizada, vaga para los no iniciados, sí fue, sin embargo, lo suﬁcientemente precisa, concreta e inequívoca para las personas iniciadas y conocedoras del tema, que son una gran parte del público de este tipo de programas, siempre teniendo en cuenta que tanto los directores del programa, como la periodista codemandada son perfectamente conocedores del público al que se dirigen, de hecho en el idioma castellano hay un conocido refrán que dice que " a buen entendedor pocas palabras bastan "». (SAP SA 680/2013 de 12/12/2013, Recurso: 381/2013).

II.- «… no todo lo que aparece en una sentencia en el apartado de hechos probados tiene esa naturaleza, que queda reservada a aquellos extremos que reﬂejen convicción judicial sobre los hechos litigiosos, sin que lo sean elementos ajenos a ésta, bien sea la descripción de lo que las partes pretenden, conclusiones jurídicas (por ejemplo, "la empresa adeuda ...", en un litigio en el que se controvierte su existencia), por lo que resulta estéril atacarlo como un hecho probado, pues no lo es. En este sentido y acudiendo a un popular refrán (" no es oro todo lo que reluce "), debe recordarse que no se cumple el deber de expresar la convicción del Juzgado sobre los hechos litigiosos por la circunstancia de que ﬁgure un apartado de la sentencia bajo la rúbrica de hechos probados, en donde se recogen extremos ajenos a esa convicción judicial, dejando sin reﬂejar ésta en otros apartados de la sentencia.» (STSJ PV 3398/2013 de 30/04/2013, Recurso: 566/2013).

III.- «El conocido refrán " una imagen vale más que mil palabras " es de plena aplicación a este caso, porque el contenido visual y sonoro de las grabaciones es tan expresivo que sólo permite la unívoca conclusión de ausencia de libre consentimiento de Paula en las relaciones sexuales con su padre». (SAP M 13449/2011 de 16/11/2011, Recurso: 19/2011).

IV.- «A tal efecto es menester enfatizar que, si bien el consentimiento a que se reﬁere el art. 1.262 CC es usual se realice expresamente, ello no resulta óbice para que el TS (de entre otras y más recientes, en STS de 31-1-2.008) admita declaraciones de voluntad mediatas, indirectas o a través de hechos concluyentes (facta concludentia) en los casos en los que el que calla podía y debía haber respondido, exteriorizando su voluntad contraria (paralelamente al conocido refrán de " el que calla otorga ")». (SAP P 589/2010 de 21/12/2010, Recurso: 407/2010).

V.- «Cuando entramos en la fundamentación jurídica (FJ 2º. 1º), transcribe una cita de la STEDH (Gran Sala) de 13 de febrero de 2003 , que es fundamental para llegar a la decisión que acaba tomando, y que se resume muy bien con el refrán popular " del dicho al hecho hay gran trecho "; o lo que es lo mismo, una cosa es lo que se dice y otra lo que se hace». (SAN 3371/2014 de 24/06/2014, Recurso: 19/2008).

VI.- «Si atendemos a que el citado acuerdo se llevó a efectos dos días después, mediante la limpieza del pequeño deslunado de 2 x 1 metro y cuyo coste fue de 10,47 euros, la conclusión a la que se llega es que, parafraseando un refrán popular " se pretende matar moscas a cañonazos "» (SAP V 5347/2005 de 07/11/2005, Recurso: 756/2005).

VII.- «Los argumentos relativos al dolo deben ser rechazados con una contundente cita extraída de la sentencia del Tribunal Supremo de 18-III-1980: si, como expresa un conocido refrán castellano, " el movimiento se demuestra andando ", en el dolo eventual se demuestra actuando, pues si el sujeto no hubiera querido que se produjese el evento suplementario, cuya emergencia sabía o conocía muy probable o casi segura, habría paralizado o desistido de su actuación, por lo que, al no haberlo hecho así, queda demostrado que aceptó o ratiﬁcó tales consecuencias». (SAP HU 193/2004 de 04/06/2004, Recurso: 45/2004).

VIII.- «Como antes decimos, el arrendatario retuvo la posesión. Al igual que dice el refrán, d el perro del hortelano que ni come la hierba ni deja comerla , el arrendatario ni hacía, ni dejaba hacer, ni tampoco pagaba la renta pese a no soltar el local; de ahí que fuera legítima la acción del arrendador de tratar de recuperar la posesión por el único medio que le quedaba: el desahucio por falta de pago. ». (SAP M 5123/2005 de 05/05/2005, Recurso: 116/2004).

IX.- «Hay un refrán que dice " lo que no quieras para ti, no lo quieras para los demás ". Comenzamos así para destacar la incoherencia de las posturas de ambas partes litigantes en el conﬂicto reciproco que mantienen desde hace tiempo y que ha originado dos pleitos a instancias de una y otra parte por actuaciones bastante parecidas en la zona de patio común que les corresponde en uso (que no en propiedad privativa o exclusiva). Y si en un pleito han defendido una cosa, en el otro han dicho lo contrario. Criterio muy amplio y tolerante para con uno y muy rígido para con el contrario.» (SAP C 2902/2001 de 26/11/2001, Recurso: 1595/2001).

X.- «La contabilidad se lleva a nombre de la empresa; tiene cuentas bancarias etc. etc.. Por lo tanto no se puede negar su existencia. Incluso el actor hace actos jurídicos como representante de la misma. Si en el futuro no interesa su continuidad procédase a su disolución, pero entretanto debe estarse a las consecuencias de su existencia. No es coherente la postura del actor que aﬁrma la creación de la Sociedad porque a él le interesaba para obtener el título de transportista y ahora pretender que la tal sociedad no existe. Como dice nuestro clásico refrán hay que estar a las duras y a las maduras ». (STSJ NA 738/2001 de 17/04/2001, Recurso: 879/1998).

Para terminar este post, lo finalizo con una recomendación, como hago siempre, pero esta vez dirigida a sus Señorías: que sigan incluyendo refranes, que tal y como dice uno muy popular: “ Quien habla por refranes, es un saco de verdades ”.

Autor: Raúl del Rosario

Otros post:

10 Sentencias con refranes (II)

L ibros recomendados por jueces en sus sentencias

Jornada jurídica sobre la sostenibilidad energética en la Comunidad Autónoma Vasca

Fri, 19 Jul 2019 11:16:20 GMT

La última jornada jurídica organizada por el Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia , celebrada en el Hotel Abando de Bilbao, trató sobre la Ley 4/2019, de 21 de febrero, de sostenibilidad energética de la Comunidad Autónoma Vasca .

Esta norma, acorde, entre otras, con la Recomendación (UE) 2016/1318 de la Comisión Europea , pretende la reducción del consumo energético, impulsar medidas de eficiencia energética, así como la promoción e implantación de las energías renovables.

En esta jornada jurídica, en la que fueron ponentes D. Markel Yarza y D. José Alonso-Urquijo, ambos pertenecientes a la compañía GIROA VEOLIA , nos indicaron las obligaciones que impone esta nueva Ley para los edificios, así como los plazos en los que deben cumplirlos, como por ejemplo:

la obligación de disponer de certificado de eficiencia energética, antes de que acabe el 2022.
la sustitución de hidrocarburos líquidos por otras energías más respetuosas con el medio ambiente, antes de finalizar en 2030.
que el 40% de los edificios existentes en la administración pública vasca, cuyo nivel de calificación energética fuera inferior a B, mejoren dicha calificación hasta el nivel B, antes del año 2030.
que en los aparcamientos comunitarios de las nuevas edificaciones residenciales estén equipadas con presistemas de puntos de recarga de vehículo eléctrico, y de espacios para facilitar el uso y el aparcamiento de bicicletas, que reglamentariamente se determinen.

La Ley 4/2019 afecta también a otros sectores como Comercio, talleres de reparación de vehículos a motor, Hostelería; Información y comunicaciones; actividades financieras, profesionales, educación, sanitarias y servicios sociales…

El incumplimiento de esta Ley, según su art. 68, conllevaría sanciones con multas de hasta 12.000 euros, para las infracciones leves, de hasta 50.000 euros para las graves o incluso de hasta los 305.000 euros, para las muy graves.

Se espera que, a corto plazo, el Gobierno español también publique alguna Ley con obligaciones para que los edificios mejoren su eficiencia energética, a fin de que logremos entrar en los porcentajes de emisión de gases de efecto invernaderos (GEI) que nos marca el Acuerdo de París, por lo que esta Ley del Gobierno vasco lo que ha hecho es adelantarse a ella.

Según el Acuerdo de París, el cual se encuentra d entro del marco de la Convención Marco de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático, ratificado en el 2016 por 97 países, entre los objetivos vinculantes de la Unión Europea para 2030, está la reducción de un 40 % de emisiones de GEI respecto a 1990, una cuota del 32 % de energías renovables respecto al total, y una mejora del 32,5 % en la eficiencia energética.

Sin duda, sería muy positivo, para nuestro medio ambiente, que las Comunidades de Propietarios y los Administradores de Fincas intentáramos llegar, lo antes posible, a las obligaciones que nos marca esta Ley. Esta recomendación también afecta económicamente a las Comunidades de Propietarios, ya que, a día de hoy (y se desconoce si también a futuro) la Administración, está concediendo ayudas económicas para que los edificios mejoren en cuanto a eficiencia energética.

¿Los empleados de las comunidades de propietarios tienen que fichar?

Tue, 09 Jul 2019 10:37:45 GMT

El Real Decreto-Ley 8/2019, de 8 de marzo , obliga a que todas las empresas tengan que registrar el horario que realizan sus empleados, tanto del inicio como de la finalización.

Dicho registro de jornada, pretende “corregir la situación de precariedad, bajos salarios y pobreza que afecta a muchos trabajadores que sufren los abusos en su jornada laboral” (tal y como se indica en la introducción de esta norma), modificando el art. 34 del Estatuto del Trabajador ( Real Decreto Legislativo 2/2015 ).

Esta normativa, en vigor desde el pasado 12 de mayo, afecta, por tanto, a todo el personal contratado por las comunidades de propietarios, ya sean conserjes, empleados de limpieza, jardineros, mantenimiento, porteros, socorristas, vigilantes de seguridad, etc., y su incumplimiento, puede suponer sanciones que van desde los 625 a los 6.250 euros.

El registro del horario laboral se podrá hacer como lo prefiera la comunidad, en formato papel o con medios telemáticos, y será obligatorio conservarlo durante cuatro años, teniendo que quedar a disposición de las personas trabajadoras, sus representantes legales y por si hay una inspección de Trabajo y Seguridad Social.

Aunque, esta nueva modificación del Estatuto del Trabajador, a lo que obliga es al registro del inicio y finalización del horario, también sería recomendable la anotación de las pausas que se realizan dentro de dicha jornada, a fin de poder determinar mejor el tiempo de trabajo efectivo, tal y como recomienda el Ministerio de Trabajo en su " Guía sobre el registro de jornada ".

Asimismo sería recomendable, y pese a que no es su obligación, que las comunidades de vecinos llevarán un registro horario del trabajo que realizan los subcontratados dentro de la comunidad.

5 obligaciones previas al arrendamiento de una vivienda.

Tue, 02 Jul 2019 00:21:59 GMT

Tenemos un piso vacío que nos está produciendo unos gastos en IBI, cuota de la comunidad de vecinos, derramas, agua, luz, etc, y hemos pensado que podríamos sacarle algo de rentabilidad si lo ponemos en alquiler.

¿Qué debemos hacer, como propietarios, antes de ofrecer en alquiler nuestro piso? .

No es de extrañar que a Fincas Smile cada vez nos lleguen más consultas de este tipo, y es que, según el Banco de España, en los últimos 6 años (2013-2018) la rentabilidad bruta del alquilar ha estado por encima del 4% y, según datos de Fotocasa, en el 2018, Bizkaia es la tercera provincia de España con el precio medio de oferta del alquiler más elevado con 10,98 €/m2 al mes.

Desde Fincas Smile damos tranquilidad y seguridad jurídica tanto a los propietarios (arrendadores) como a los inquilinos (arrendatarios), guiándoles en las precauciones legales que existen durante los trámites del alquiler de una vivienda.

Como ayuda aquí van 5 tips que todo arrendador debería cumplir antes de poner en alquiler su vivienda, esperando que te sean de utilidad:

I. Inscripción en el Registro de la Propiedad

Si bien la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, partimos de la base de que nuestro futuro arrendatario tiene derecho a pedir una Nota Simple de la vivienda que quiere arrendar, al objeto de confirmar que quien aparece en el contrato de arrendamiento es su propietario y que, a sensu contrario , no se trata ni de un subarriendo, ni de incluso una posible estafa.

Por lo tanto, dicha inscripción en el Registro de la Propiedad es muy aconsejable ya que acelerará todos los trámites que se hagan con la vivienda.

II. Habitabilidad

La vivienda debe ser habitable (art. 2 Ley 29/1994), lo cual significa que debe reunir unas condiciones mínimas requeridas en salubridad e higiene además de contar con los servicios básicos de agua, electricidad y gas (si fuera necesario), para lo cual deberá contar con la cédula de habitabilidad (Decreto 469/1972).

La normativa para la obtención de la cédula de habitabilidad dependerá de cada Comunidad Autónoma y del Plan General de Ordenación Urbana del municipio donde se encuentre la vivienda.

Hay que recordar que, en el País Vasco, desde 1997 la cédula de habitabilidad se sustituye por la licencia de primera ocupación, siendo competente el ayuntamiento del municipio (según Decreto 189/1997, de 29 de julio).

III. Referencia catastral.

Los propietarios de viviendas están obligados a aportar la referencia catastral en caso de que quieran arrendarla (según dispone el art. 40.1.d del Real Decreto Legislativo 1/2004).

IV. Certificado de eficiencia energética.

Desde el 2013 se deberá entregar el Certificado de eficiencia energética, o bien una copia, al nuevo arrendatario (Real Decreto 235/2013).

V. Buen contrato

Los contratos de arrendamientos deben estar actualizados con las últimas modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994) y, dicha Ley, además, permite que el contrato de arrendamiento pueda contener cuantas cláusulas hayan libremente pactado las partes (art. 37).

Con la última modificación (Real Decreto-ley 7/2019), los contratos de arrendamientos pasan de tener, lo que antes era tres años, una duración máxima de cinco años, por lo tanto, ahora es todavía más importante que el propietario indique cuáles son aquellas cláusulas que quiere hacer constar en el contrato, si quiere tener su vivienda más protegida.